共有產權:“住在自己家里”的養老院

北京不斷推出養老服務“供給側改革”,滿足人民對美好老年生活的需求

“奶奶,這是您做的?真好看!”

“這不昨天老師過來教的嘛,好看哈,閨女、小孫子們微信里跟我這兒要訂貨呢。”84歲的古淑霞老人手里托著自己手工制作的金魚、蜻蜓,漂亮的彩花,向年輕的樓層管家開心地展示著,“第一次做,沒想到還挺有模樣。”

作為恭和家園的第一批住戶,古淑霞入住這家位于北京市朝陽區雙橋附近的居家養老社區已經一個多月了,這是北京市剛剛推出的第一個共有產權養老試點項目,也是全國首家。住的養老居室,自己擁有95%的產權,古淑霞說,“這就是住在自己家里的養老院。”

改革:融合三種養老方式

示范帶動養老服務領域供給側結構性改革

2017年歲末,北京市民政局正式對外發布國內首個共有產權養老試點項目——恭和家園集中式居家養老社區模式。這是一個將居家養老、社區養老和機構養老融合在一起,為“有房子”的老人提供24小時養老服務的全新項目。在這個社區里,自理老人可以享受幸福時光,失能、半失能老人可以有尊嚴的養老。

“共有產權養老試點”,是北京市落實習近平總書記要求,為滿足人民對美好老年生活的需求推出的養老服務供給側改革最新嘗試。截至1月2日,恭和家園,已認購簽約養老居室143套。這標志著北京共有產權養老服務設施建設試點取得階段性成果。

“養老服務,家庭擔不起、政府包不起、企業賠不起。”北京市民政局副局長李紅兵說,“這就需要家庭、企業、社會和政府等主體共同參與,形成合力。”

“共有產權養老”模式的創新就在于形成了“合力”:一是購買人持有養老房95%的產權,基本是房子“主人”,“住在自己家里”養老心里踏實；二是降低了企業資本投入壓力和風險,有利于調動社會資本參與養老服務的積極性,增加供給；三是24小時養老服務,基礎服務多達65項,可以讓入住老人享受比較完善的養老服務。

在古淑霞那套擁有95%自主產權的養老居室里,除了隨處可見的紅色緊急呼叫按鈕,更有許多適老設施設計,弧型墻壁、大按鈕開關、開闊的衛生間,可伸縮扶手,淋浴間的活動座椅……古奶奶一邊演示一邊說道,“這些設施舒服安全,一般家里做不到。”

推開家門,窗外花園里雖顯出隆冬的蕭瑟,但在室內寬敞的走廊,明亮的公共活動區里卻溫暖如春。一排排高大的落地書架前,一張張繪畫閱覽書桌旁,老人們走出家門在這里寫字畫畫,制作手工藝；落地窗邊的下午茶區,舒服的沙發適合聊天看風景；不遠處被繪畫手工展示區自然隔開的公共講座區,既是養生講堂又是聯誼會場。

旁邊提示牌上公布著一周的“每日活動課表”,除了每天上午的“養生早課”,更有手工、合唱、智能產品學習,還有藝術欣賞、電影賞析等課程,古奶奶笑著解釋,“智能產品學習就是學發微信。”

一樓大堂的北側是中央廚房、家庭廚房、公共餐廳,可滿足老人們的不同的飲食需求,“在這里一日三餐不重樣兒!”古奶奶呵呵地笑著。

穿過餐廳一側的長廊,乘電梯上二樓,便是恭和家園的養護中心和醫療中心區,這里不僅有為失能、失智老人提供的醫療養護,同時24小時保障小區里的每一戶老人在緊要關頭得到緊急醫療救護。

“共有產權養老”,把居家養老、社區養老和機構養老這三種養老方式融為一體。李紅兵認為,“把居家養老鑲嵌在機構養老里,住在居家空間,使用機構的服務和公共設施,讓老年人在自己家中享受到醫養結合的專業化服務,這種模式不僅緩解了投資方資產投入壓力,示范帶動了養老服務領域供給側結構性改革。”

“共有產權養老服務設施建設模式,吸引了社會優質資本進入養老服務業,破解了建設養老設施資本流動性的瓶頸,有效解決了社會群眾多元化多樣性養老服務需求。”李紅兵表示,共有產權試點模式將引入北京城市副中心的配套城市設施建設,促進“職住一體、多代共處、醫養結合、持續照料”的新型社區生活方式的形成,提高完善城市副中心功能品質。

北京市朝陽區是國家級醫養結合試點單位,構建了目前全市規模最大、功能最強的區級養老服務指導中心。

北京市朝陽區民政局相關負責人武寧介紹,共有產權養老服務設施試點打通了居家社區和機構養老相互獨立的養老供給格局,讓老年人在自己家,享受像養老機構醫養的專業化服務。恭和家園小區總面積約40%用來配套醫療、餐飲等公共服務設施,由企業持有經營。“這是一種全新的養老模式,是對目前養老項目的補充。我們鼓勵更多的涉足養老項目的企業積極搭建平臺,不斷滿足百姓多元化、多樣性養老服務需求。”

創新:“產權+服務”

在自己家里享受養老服務,“在世有資產,離世有遺產”

這種模式下,老人可以在家中享受養老服務,企業也可以“輕裝”上陣。作為社會資本投入社會化養老服務的產物,恭和家園的投資運營方樂成集團董事長倪浩華說:“北京居家養老社區改變了人們對家庭養老的固有認知,在此之前,沒有一種居家養老可以實現如此便捷周全的養老服務。這種‘產權+服務’的創新養老模式,在養老和資產傳承兩端做到了一舉兩得,不僅為老年人提供了較為充足的養老服務保障,減輕了子女負擔,并且提供了一份可以繼承的資產,等于解決了兩代人的養老問題。”

楊秀英有只小鸚鵡,養了14年。這些年,她在北京搬了幾次家,這只鸚鵡就跟著她進了幾個家門。

瞧著鸚鵡在籠子里懶散地叨著小米、曬著暖冬的陽光,恭和家園的新住戶,81歲的楊秀英笑著對記者說,“這回不走嘍,在這就住定了。”

來恭和家園定居,楊秀英說,這是女兒給安排的,自己什么都不用操心。

1992年,小學語文教師楊秀英從北京市通州區一所小學退休,跟著老伴住進了位于朝陽區的一套居室里,“那是女兒的房子,給我和她爸爸住。”那是退休后的快樂時光,他們每天去天壇打拳,每周上植物園、頤和園遛彎,生活愜意輕松。

再后來老伴離世,楊秀英非常痛苦。在女兒的建議下“出去散散心”,不想,竟喜歡上了旅行。70多歲時,楊秀英經常一個人上內蒙古看大草原,去沈陽參觀故宮,到洛陽賞牡丹,在海南看紅樹林。行走中,理解了自己最熟悉課文中的風物人情,更讓她養成了獨立安靜的生活習慣。

隨著年齡的增長,一次突來的老年性中風,讓家人措手不及。女兒要接她一起生活,她拒絕了。女兒在自己家附近給她租了一套住房,她覺得“這個還可以。”后來,兒女們越來越擔心她的身體,“請個保姆吧,老太太什么都會弄。不請吧,又真不放心她一個人。”

2014年,在她又一次中風發病后,女兒悄悄地考察了北京的許多家養老院。“上養老院,那根本不可能。”楊秀英一開始是拒絕的,帶著“挑毛病”的心態跟著女兒參觀了位于朝陽區雙井附近的恭和苑養老公寓,“沒想到,一去就看上了。”

楊秀英說自己喜歡那里的文化氛圍,娛樂活動,自己也會彈鋼琴,都是同齡人,交流無障礙,“關鍵是,吃的是自助餐。”富態和善的楊秀英哈哈地笑著,“我就喜歡吃自助餐。”

恭和苑是楊秀英老年生活又一段新的開始,“什么都特別滿意。但就是這兒寸土寸金,設施與服務檔次又高端,收費太貴了。”盡管把之前那套住房租了出去,但是加上自己的退休金,“女兒還得搭一些。”

今年年初,女兒悄悄告訴她,“把那套房子賣了,買了恭和苑開發的養老社區恭和家園。”女兒說,“這樣,您就可以住自己的房子,享受跟恭和苑一樣的養老服務了。”楊秀英高興地告訴記者,如今自己的退休金除了繳納每月養老服務費和餐費,“還略有盈余。”

恭和家園投資運營方負責人高峻松告訴記者,目前試點項目建有養老居室365套、養護中心39間共計68張床位。

社區內除了養老配套公共活動設施外,還為老年人提供長期居住、營養膳食、醫療護理、居家服務、持續照料、康健娛樂等服務。

恭和家園實行“居室分割定向出售、公共服務空間持有經營、限齡人群居住”,每間居室5%的產權由投資商永續持有,另外95%出售給家有60歲以上老人的居民,允許出售。“產權持有者都將擁有50年的‘不動產登記證’,賦予了購買者對養老居室的資產權屬。”李紅兵表示,“在世有資產,離世有遺產”將不再是夢想。

“防火墻”:確保不違養老初衷

共有產權養老項目運營,政府全程可控,企業設置“防火墻”

為了防止該房產名不副實,北京市相關試點方案對入住人有嚴格的政策限制,即必須為年滿60周歲(含)以上的老年人。試點方案中還采取了一系列措施,保證投資商要想實現盈利,必須靠提供養老服務,而不能靠賣房子,使養老房真正用于養老。

“投資商僅僅銷售養老居室,不能實現盈利。相反,投資商如果信守為老服務承諾,妥善經營,將成為良好的經營性資產。”恭和家園運營方樂成集團副總裁高峻松表示。

事實上,為確保共有產權養老居室始終不違背養老初衷,發生投機逐利的“變味”,北京市民政局、規劃國土委和市住建委都強調,這是一個養老項目,不是一個房地產項目。養老企業雖然只承擔5%的居室產權,但要對未來的養老服務提供永續的專業經營。

北京市規土委相關負責人介紹,項目的用地性質屬于經營性養老設施,不適用房地產的土地利用政策。市規土委將加大監管力度,嚴禁以養老機構的名義搞房地產開發,嚴禁以養老為名開展無關的活動,嚴禁改變土地使用性質。

高峻松介紹,為確保試點項目的養老服務用途,在政府及有關部門指導下,投資方設置了“防火墻”,采取一系列防范試點政策濫用的舉措。比如開展購買資格評估,先確認養老服務需求。樂成公司組建評估團隊,了解客戶身份真實性、購房目的、服務需求等。評估結束后,出具評估報告,定制服務清單,建立客戶信息檔案,檔案還要交民政部門審核備案。

與此同時,每一名入住者在簽署《購房協議》前,需支付每月3000元的“基礎服務費”。這筆費用,“無論居室是否空置,都要收取。這樣也是杜絕購買者以各種理由將養老房挪作他用。”高峻松說。

以試點項目每平方米4萬元的售價計算,一戶79平方米的項目,全款為316萬元,50年所需繳納的服務費為180萬元,這相當于共需繳款496萬元,合每平方米6.3萬元左右,較周邊普通商品房已經沒有明顯的價格優勢。

李紅兵強調,該項目實施的全過程,政府都是可控的。“房子是用來住的,養老服務設施是用來養老的。在政府可控的情況下,老年人有了新的選擇。”（強曉玲）