廣東省中山市2021年消費維權典型案例（四）

中國質量新聞網訊 2021年，廣東省中山市消委會共受理各類咨詢投訴1726宗，從爭議性質來看，涉及合同問題類投訴居首位，其次是質量、售后服務、價格、虛假宣傳等投訴。從商品和服務類別來看，上述投訴分布在房屋及建材、家用電子電器、日用商品及交通工具、生活及社會服務等多個行業。

本次公布的侵權案例中，涉及商品房買賣貸款、贈送物業管理費方面的常見糾紛，希望通過對案例所涉法律爭議的梳理，能引起廣大消費者、經營者的關注，促進消費市場的健康發展。

案情簡介

2021年5月，消費者曾先生夫婦到中山市黃圃鎮某樓盤看房，在售樓員引導下，曾先生看中該樓盤一個單位，想以曾太太的名義購買該單位，但對于曾太太能否順利貸款沒有把握，于是咨詢該售樓員。售樓員向曾先生夫婦介紹了貸款手續并承諾，如屬于曾太太貸款未通過，可以取消買賣，退回定金。在售樓員催促下，曾先生確定了樓房座數及樓層等資料，并按要求繳付了定金2萬元。其后，曾太太在辦理貸款手續時，由于征信問題導致貸款未能通過，由于曾先生夫婦無力全款買樓，因此向該公司提出解除認購，并要求按照售樓員承諾退回2萬元定金。未果，遂投訴至黃圃鎮消委分會。經黃圃鎮分會工作人員調解，開發商同意退還曾太太定金2萬元，雙方解除買賣合同。

消委會點評

商品房買賣合同或認購書簽訂后，因買方的貸款未能獲銀行通過，導致買賣無法繼續，從而引發糾紛的投訴時有發生。那么，當中如何確定責任歸屬？對于買方請求解除認購合同退回定金的訴求能否支持，是消費者較為關心的問題，期間往往涉及比較大的爭議金額。

根據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（法釋〔2020〕17號修改的司法解釋之一）第十九條的規定：“商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人”。因此，按照上述規定，買方貸款未能獲銀行通過，導致買賣無法繼續的歸責原則，應分為兩類：

其一是“因當事人一方原因”，即責任由有過失的一方承擔的情形；

其二是“不可歸責于當事人雙方”，即雙方均不存在過失的情形。

上述個案，曾太太在未了解自己征信情況下貿然認購，最終貸款未能通過導致買賣無法繼續，其情形接近法條所指的“買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續履行的”的情形，本來應該承擔責任。但結合整個購買過程，交易雙方簽訂認購書時，開發商代表的售樓員向曾先生夫婦承諾，如屬于曾太太貸款未通過，可以取消買賣，退回定金。而且，作為在對于顧客貸款是否能通過擁有更多資訊和專門知識的交易方，售樓員涉嫌存在未盡真實告知或某程度上誤導消費的違規操作。因此，黃圃分會工作人員結合整個購買過程，認定買賣無法繼續不可歸責于消費者，最終促成雙方解除買賣合同，開發商退還曾先生夫婦定金。

近年來，類似上述因貸款問題引發商品房買賣糾紛日益增多，商品房買賣動輒涉及較大交易金額，達成調解往往并不容易。因此，市消委會提醒消費者進行商品房買賣時應更多了解相關政策、規定，對涉及重大事項的交易條件或承諾，應要求銷售方以書面方式明確，并注意保留與銷售人員的溝通記錄，以保障自己的合法權益。

案情簡介

2019年7月，消費者黃先生到中山市神灣鎮某樓盤看房，剛好該樓盤正在進行促銷，房地產開發公司職員告知黃先生，現在認購，開發商將贈送一年物業管理費。黃先生剛好看中該樓盤一個單位，于是黃先生高興地與開發商簽約，雙方同時簽訂了一份購房優惠確認書，該公司承諾黃先生于2021年2月收樓后即可獲得物業管理費贈送。黃先生2021年收樓入住后，直至8月底仍未收到該筆贈送的物業管理費，黃先生期間分別聯系物業公司與開發商均未得到回應。黃先生感到自己“就像皮球被物管和開發商踢來踢去”，于是投訴至神灣鎮消委分會。經分會調解，該房地產開發公司最終將承諾贈送的物業管理費于9月底存入黃先生的物業費繳費賬戶。

消委會點評

買房贈送物業管理費是開發商一種常用促銷手段，但也常常在購房者收樓入住后產生糾紛。其原因除了開發商違約，還由于大部分購房者不清楚物業管理與房屋買賣的法律關系，在購房時缺失開發商的書面協議保障又或廣告、協議條款含糊，導致購房者后續維權困難。

從法律角度來看，物業管理與房屋買賣是兩種獨立的法律關系，房屋買賣當事人一方是開發商，另一方是購房者，兩者都是買賣合同關系。而物業管理當事人一方是物業管理公司，一方是住戶，兩者間是服務合同關系。

通常，由于部分前期物業管理公司為開發商子公司，賣房的開發商也可能同時承擔了物業管理者的角色，而購房者往往就是業主，會形成這兩種合同關系在主體方面有一定重合，但無論如何，這兩種合同關系在法律上是獨立而有區別的，開發商和物管兩者作為獨立承擔責任的主體，法律上不能互相取代。

所以，除非開發商以直接支付的形式贈送物業管理費，開發商不能將有關物業管理具體內容的條款直接規定在售樓合同中，這樣做屬于越俎代庖，構成不當處理他人權利的情形。從法律的角度來講，開發商沒有簽訂這種非直接支付形式贈送物業管理費條款的主體資格，此類協議應當由物業管理公司與購房者簽訂。以開發商為主體簽訂的類似協議，依據《民法典》第一百五十七條的規定，將因法律行為無效而不發生效力，有過錯的一方需要為對方由此所受到的損失承擔賠償責任。

（來源：中山市場監管）