魯德海德堡屢次違約延期交房 開發商稱法律不禁違約金過低

半島網8月2日消息 新房交付時間一再延期，開發商卻屢次“甩鍋”，萬分之0.1的違約金導致開發商違約成本太低。近日，嶗山區魯德海德堡一期20余位業主再次進行集體維權。對此，開發商青島魯德建設有限公司（以下簡稱“魯德建設”）解釋，違約是因為上半年青島出現了“用工荒”，此外還收到路政施工和小學建設的問題等客觀原因，但首次延期交房的原因并不清楚。對于業主提出的違約金過低的問題，開發商表示并不違規。

記者調查了解到，由于業主多次投訴，青島市房地產信息與交易資金監管中心工作人員表示，目前已經暫停將資金撥付給開發商魯德建設，而是將資金直接撥付給工程第三方等相關單位。嶗山區房產管理局則表示，由于市政道路、小學建設等問題涉及到了多個部門，他們在接到業主投訴后高度重視，將聯合多個部門共同協調調查，調查結果將于下周反饋回復。

維權：

魯德海德堡項目一再延期 20多位業主聯合維權

位于嶗山區松嶺路66號的魯德海德堡項目，其宣稱為“山頂高端豪宅”項目，其一期項目最早于2015年12月份正式開盤，截止到目前，當前房屋均價高達4.2萬元/平方米左右。但高房價卻沒有配上高服務。7月31日上午，20多位業主集體來到海德堡項目售樓中心，再次因開發商延期交房進行維權。記者了解到，根據雙方約定，海德堡項目本應于2017年12月31日進行交房，但因施工原因開發商去年曾單方面通知業主延期至2018年7月31日，目前開發商再次做出延期通知，正式交房時間延至2019年1月20日。

業主朱先生告訴記者，他在2017年3月份購買了海德堡一期住宅，當時簽完合同并網簽之后，交付了房屋全款共300余萬元。但是在交了房款之后的幾個月內，開發商卻陸續的減少施工。“當時我3月份交錢的時候，項目其實已經快要封頂了，如果按照正常工期來算，幾個月時間是完全夠施工的，但是后來就莫名其妙的停工了。”朱先生說，所有的業主都不清楚原因，只是在2017年底接到陌生號碼的短信，告知業主延期交房，也并沒有說明延期原因和具體的交房時間。后來嶗山區房產管理局、業主和開發商三方協調后，魯德建設承諾在2018年7月31日前進行交房。

質疑：

封頂后工程幾近停滯 業主質疑開發商挪用購房資金

但是就在前段時間，朱先生等一眾業主再次接到延期交房的短信通知。“年初開發商所做的承諾就是為了拖著業主，隨便編一個時間，從封頂后幾乎整個工程就停滯了。”朱先生說，因為在做了承諾后，開發商并沒有任何的實質行動，上半年幾乎沒有進行任何的工程施工行動。業主提出的施工計劃，開發商也并沒有提供給業主。就這樣一直拖拖拉拉到約定交房日（7月31日），開發商果然又“如約”延期。“其實當時大部分的業主已經有這個心理準備了，不然的話31日上午也不會有那么多人去現場維權。”朱先生說，開發商一而再再而三的違約，讓業主質疑不滿的聲音再也無法掩蓋。

“業主不滿開發商主要是兩個方面，一個是屢次延期交房，一個是違約金過低。”朱先生說，根據雙方簽訂的合同，延期交房開發商僅僅需要按照每日房款的十萬分之一進行賠償。也就是說按照總價300萬元的房款計算，開發商延期一年僅僅需要支付1萬元左右的違約金。“違約成本太低，也是開發商肆無忌憚的原因。”朱先生說，當時之所以接受這樣的條款，是因為在交款時距離交房日期還有近9個月，但是主體已經接近封頂。但沒想到后期開發商在收取了466位業主的全部購房款后，刻意的減緩進度，硬是拖了一年多時間。

“也就是說這個錢總共將近10多個億，開發商刻意白用一年，支付的‘利息’不到500萬，這根銀行貸款利息來算，跟白撿一樣。”朱先生告訴記者，在去年房屋封頂后，開發商已經拿到了大半的資金，但具體用到了什么地方沒有人能說的清。

開發商：

年后青島出現“用工荒” 市政道路和小學建設影響正常施工

8月1日，針對嶗山區魯德海德堡項目多次延期交房的問題，記者聯系到開發商魯德建設，公司副總裁李向和介紹，延期交房時主要存在3個客觀原因的。往年春節期間建委會給所有的單位發停工通知，但是過完年很快就會發復工通知，但是今年過完年后任何一家單位都沒有發復工通知。“因為我們的項目本來就延期了半年，沒有辦法就偷偷摸摸的干，也跟相關單位反映過情況，但干到4月份左右就徹底無法繼續施工了。”李向和說，到了這時候受影響最大的就是工人方面，因為沒有活干工人就要走，很多都到周邊省市去找活干。等到7月份左右再繼續施工，已經找不到工人了，這時候就算是給高工資也沒人會干。另一個原因是受到兩條市政道路的影響，一條是石老人西路，另一條是仙霞嶺路的延長線，兩條路遲遲沒有開通修建，但是小區的雨污水出入口、燃氣、地下車庫出入口、消防道路出入口全部在這兩條道路上，這兩條路不修整個建設就受影響，也跟區里相關部分反映過情況。此外，旁邊在建的配套小學，目前小學正在挖基坑，這就影響了室外土方回填、雨污水管道鋪設等進度。“這個小學時教體局組織施工，我們多次和一些部門反映情況，現在嶗山房產管理局已經接收到了我們的申請，加快小學建設的進度。”李向和說。

對于業主提出的與海德堡一路之隔的另一個在建項目，并沒有受到太大的影響，并按時按質的完成。“這個事情我們就無法評價了，人家小區什么情況，從我們來講主要就是這三個原因。”李向和說，自己并不負責工程因此并不是很清楚。

違約金過低：

開發商稱青島還有更低的 法律不禁止就可以

針對合同中雙方約定的違約金問題，李向和表示確實是十萬分之一。“從法律的角度來說，只要法律不禁止就可以。而且從青島來看我們這個違約金還不是最低的。”李向和說，青島一些大的地產商違約金比這個更低。另外，李向和介紹，針對違約金問題，青島市市場監督管理局曾經約談過魯德建設，也已經做出了處理，要求其進行整改，目前已經做了改正。“我們有一條約定是百分之零，這個是違規的，市場監督管理局對我們做了出發，我們也已經改正，但是對于違約金過低并沒有認定我們違規。”李向和說，也就是說違約金不能沒有，但是最低是多少并沒有下限。“就算是更低的，法院也是支持的。”

監管部門：

封頂之前正常運轉 目前資金不再直接給開發企業

記者查詢了解到，2017年3月1日，山東省正式實施《山東省商品房預售資金監管辦法》，市房地產信息與交易資金監管中心（以下簡稱“資金監管中心”）副主任盧宏鐘解釋，開發企業在使用重點監管資金時，山東辦法設置的節點分為：建設達到總層數一半、主體封頂、單體驗收、綜合驗收幾個節點。當建成層數達到規劃總層數一半時，重點監管資金留存比例為60％－70％。

7月31日，記者聯系到資金監管中心，工作人員介紹，這個項目中心接到過不少的投訴。“目前的情況是我們已經不再撥付給項目開發企業資金了，而是撥付給第三方。”工作人員介紹，中心加強了對該項目和開發企業的監管，如果企業申請工程款，那么監管中心會將資金直接撥付給總包、分包等單位，而不是把錢給企業。“據我們了解到的情況，這個項目承諾是在今年7月底完工，現在每個月我們都要去項目現場看。”工作人員稱，按照規定中心是不需要去查驗，但由于這個項目比較特殊才會加強了監管。工作人員告訴記者，該項目是在封頂之后停工，之前的工程正常運轉。

8月2日，記者聯系到嶗山區房地產開發管理局，工作人員介紹，該項目涉及到眾多業主，同時開發商反饋的內容也涉及到包括房管局、建委、教育局等多個部門，在接到投訴后相關單位高度重視，接下來將多部門聯合，對此事進行調查，相應結果將于下周進行回復。

律師：

業主可以主張開發商賠償實際損失

針對違約金過低的問題，相關房地產行業律師告訴記者，業主可以向法院提起訴訟，要求開發商更改延期交房違約金數額。“但是一般這種訴求成功性比較低，法院還是會支持按照合同約定履行。”該律師介紹，不過業主要求開發商賠償自己的實際損失，比方說因為延期交房導致業主多支付的幾個月房屋租金等。“這個訴求法院一般會支持的。”該律師稱，業主可以提供相應的房屋租賃合同等證據，向法院主張要求開發商賠償自己的實際損失。

半島網記者