“黑中介”自如野蠻生長史

[摘要] 在監管部門出手整飭約談之下，自如從一個年初解決大城市居住問題的模范生，成了推漲租金并利用資本套利的奸商，還登上了北京住建委“黑中介”名單。

時代周報記者 劉娟 發自北京

長租公寓獨角獸鏈家自如，走到了最危急時刻。

在監管部門出手整飭約談之下，自如從一個年初解決大城市居住問題的模范生，成了推漲租金并利用資本套利的奸商，還登上了北京住建委“黑中介”名單。

“自如玩的可能是一個以時間為核心要素的期限套利游戲，”《自如七問》一文中，批判了自如的金融把戲，“第一層，靠空置期和入住時間之差套利；第二層，通過分期+ABS的金融工具組合，提前收取整年租金，卻按季度支付房東收益?！?/p>

在外界看來，自如式的房租分期只緩解了租客幾千元的現金流，卻讓其承擔了接近10倍的債務，尤其還存在有租客并不知曉房租已經搖身變貸款。自如建立起的資金池，最大風險是可以掩蓋問題，后移投資風險。

自如對此則堅決否認，他們回復時代周報記者稱，“公司絕不會允許強制或欺瞞租客進行貸款的行為，更不會以此進行違規套利操作”。

“長租公寓是個繁瑣細碎，管理優化空間極大的服務行業，也是個管理規模龐大的資管行業，更是一個重度投入的產品化行業?！辨溂叶麻L左暉也有過側面回應，他希望外界關注企業的消費者服務指標NPS、經營狀況、風險指標等，用理性的語言去評價和定義商業。

從模范生到“黑中介”

此刻，自如CEO熊林正硬著頭皮，帶著自如走進“槍林彈雨”。

時任我愛我家副總裁胡景暉的一番“炮轟”，讓自如站在質疑的風口浪尖上?！耙愿哂谡r格的20%-40%爭搶房源，破壞了房屋租賃市場”“如果長租公寓爆倉，一定比P2P爆雷更厲害”，這每一條指責都直擊自如要害。

“過去不易，現在很難，未來更挑戰，”8月19日，熊林發表聲明稱，“所有討論與建議，基于事實與客戶價值，我們都認真收下，加倍努力去優化提升。解決復雜問題，焦慮、急躁、標簽化會加劇復雜，需要耐心、勇氣、智慧?！?/p>

前一晚，熊林和左暉在一起喝酒一解愁悶。7年前，隱約感覺到中國規?；赓U市場將要爆發的左暉，找來時任IBM首席戰略咨詢顧問的熊林加盟，進行租賃業務分析與戰略設計。

背靠當年鏈家的房屋托管業務，熊林選擇讓自如從分散式公寓入手打天下，重資產并重運營。在內部創業5年后，自如開始獨立運營，這盤生意最核心的要素仍是房源。

自如要做的，就是快速跑馬圈地，通過占有房源并精細化運營來獲得部分自造血能力。管理100萬間房，是自如今年的任務，這也是后來各地“搶房大戰”的根源之一。

今年1月16日，自如宣布完成A輪40億元融資。左暉說，這一天是“自如的成人禮”，彼時200億元估值已超A股同行世聯行的總市值。

僅僅7個月后，鮮花與掌聲不見了。喝了酒，左暉也難免傷感，他在朋友圈吐露不快，“把任何一種社會現象歸咎于一種單方面的市場力量都是狹隘和不客觀的”。

沒有人想聽他解釋。房租暴漲，自如及其背后的資本再次成為眾矢之的，并促使北京市政府主管部門對住房租賃企業提出“三不得”原則及穩定租金的相關指導意見。

一連串企業在8月17日這天被北京市住建委約談，自如名列其中。兩天后，北京市房地產中介行業協會召開座談會，自如、相寓、蛋殼公寓等承諾拿出手中共計超過12萬套的全部存量房源投向市場。

自如領了8萬間的任務，并承諾他們新增投放市場的房源會維持租金不漲，但左暉和自如的危機時刻并不能就這樣輕松過去。一場更犀利、更尖刻的批評正山雨欲來，一輪重拳整飭“黑中介”的聯合行動正層層展開。

杭州鼎家長租公寓的爆倉，撕開了這個領域里最隱秘的一道口子。

8月20日，杭州鼎家通知稱，因經營不善導致資金斷裂已停止運營，4000多租戶受損。他們被指責，利用6家網貸平臺“套路”租客，讓租戶在不知情的情況下使用網絡貸款。

具體來說，租客通過銀行卡綁定網貸平臺，每月返還給貸款APP相應的金額來繳納房租；而鼎家拿到金融機構貸款后，不一次性結算給房東，最多只給一季度，再利用截留的租金去盤下更多的房子。

這意味著，鼎家就是利用租客的信用，給自己提供擴張資金。每開展一筆業務，就套走了一筆租金，可以說是“空手套白狼”。

百億資金池隱患

熟悉的配方，熟悉的味道。鎂光燈很快就聚焦到行業老大自如身上，因為自如很早便探索了租金分期的服務，并巧借ABS加上了杠桿。

ABS英文全稱Asset Backed Securitization，即資產證券化。ABS及各種衍生產品的泛濫，就曾是美國當年次貸危機的導火索，盡管產品本身設計環環相扣、交易規則合規復雜，但仍無法擺脫系統性風險的存在。

自如客戶APP端里，清楚列著月付、季付、半年付（享受服務費折扣）、年付（享受服務費折扣）、自如客專享分期和自如白條分期這幾種付款方式，其中后兩者均有貸款性質。

比如，自如客專享分期就是基于租房場景衍生的消費分期貸款，可享受服務費折扣7折，分期手續費率6.27%，共11期。自如白條則相當于租客向自如借取的一筆信用貸款，為期一年。

在這個模式中，資金是這么流轉的—選擇分期付款的租客，先和自如資管簽訂租賃合同，再同自如的通道中國對外經貿信托簽訂貸款合同；租客的分期貸款，被包裝成“自如房屋分期ABS”，委托信托機構（中信證券）去賣債權；中信證券把募集來的錢（實際上是租客全部一整年的房租）一次性打給自如；自如用這筆錢去繼續擴張，并設計了退出機制。

之后，租客每個月給金融機構還款。假設在某一時間段，租客解約率升高，自如就會在短期內面臨著巨大的資金壓力；如果自如采取了過于激進的擴張策略，將鎖定的租金全部投入到簽約新房源上，這樣也有可能資金鏈斷裂。

協縱策略管理集團聯合創始人黃立沖告訴時代周報記者，大部分長租公寓還是拿房做二房東的模式，“房子不是自己的，沒有產權，只好用租金收益去發行ABS。收益型的ABS相比于物業資產型ABS，不確定性更高。因為后者有房子在那兒，還有物業的增值，而前者只能靠租金收益，風險較高。”

“長租公寓最大的問題，是金融化帶來的資金池，”中原地產首席分析師張大偉告訴時代周報記者，“自如解決了居住不安全的部分痛點，但規模又推動了對溢價利潤的追求。按照自如對外宣傳的70萬間房，每間房平均月租3000計算，自如已經建立了百億級別的資金池，這個資金池是百億級別的?！?/p>

張大偉稱，這也解釋了為何自如從鏈家脫離出來，目的就是為了避免這個違規的資金池被監管。自如玩的是一個以時間為核心要素的期限套利游戲，裝修、分租這些其實都只是資金池的補充。不僅僅是自如，鏈家的理房通、貝殼金控的生意經都在資金池這個邏輯上。

熊林此前也坦承，“自如方面通過鼓勵租戶預付租金和管理費，可以獲得充足的現金流，這部分現金流可以形成一個浮動的資金池”。

今年3月，自如宣布成功完成儲架ABS（資產支持證券）首期產品—自如2號1期的設立。未來一年，自如還將在上交所完成共計20億元的資產證券化產品。

監管政策在路上

在業界看來，這樣就會有兩個風險，一是平臺手上拿著用戶的貸款，可以卷款跑路；二是一旦發生大面積壞賬，平臺沒法將壞賬部分進行切割，只要池子一空，所有出借人的本金就都拿不到了。

理論上，自如也有潛在的跑路和系統性風險的可能。但他和P2P的區別是，房租分期這一類貸款的違約率極低，根據自如披露只有0.4%左右，而P2P平臺的壞賬率則動輒接近10%。此外，P2P資金池是明確的違規行為，而房租分期的資金池暫時沒有相關監管政策。

但眼下，房租分期監管已經在路上。8月23日，北京市住建委要聯合銀監局、金融局、稅務局等部門花大力氣調查取證“租房貸”。他們對外表態，“針對住房租賃企業違規使用租房貸，一旦查實，將從重處罰，聯合懲戒”。

時代周報記者從北京市銀監局相關人士處得知，目前調查仍在進行中，還未能有進一步的結果發布。

多年前，左暉說過他有一個夢想，希望能像比爾·蓋茨在IT界取得了成就那樣，在中介界也干一番事業，將來買房人、賣房人和中介盡可能團結友愛，互相信任。

但“黑中介”轉了一圈又一次成為了行業的代名詞。據時代周報記者了解，此前一天，北京市住建委還會同市公安局、市工商局、市非緊急救助服務中心等部門，開通了12345打擊“黑中介”投訴舉報熱線。開通首日，自如等23家違規中介機構即被查處，名單隨后被曝光，被舉報的內容包括哄抬房租、打隔斷群租、強制貸款付租金等。

“目前絕大多數租客選用現金在線支付，只有較少數租客選擇分期方式?！弊匀绶Q，公司絕不會允許強制或欺瞞租客進行貸款的行為，更不會以此進行違規套利操作。如果發現公司員工有不當操作，公司一經核實、嚴厲查處。

在被曝光后，自如稱，全面接受相關查處結果，并在此基礎上進行深度自查、堅決整改，“租住市場復雜度高，涉及面寬且深。自如作為一個還在摸索期的新興企業，面對比較復雜的市場情況，在摸索發展模式的具體方式上確實存在很大提升、改進空間?！?/p>

但截至目前，自如尚未披露具體整改措施和階段性成果。是否會放棄“N+1”模式，暫不定論。

http://www.time-weekly.com/html/20180828/253293_1.html