開發(fā)商起訴購(gòu)房者要求確認(rèn)購(gòu)房合同無效 法院：構(gòu)成惡意訴訟

央廣網(wǎng)石家莊10月31日消息（記者周益帆）據(jù)中國(guó)之聲《新聞晚高峰》報(bào)道，近日，河北石家莊世紀(jì)鴻基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司將購(gòu)房者趙某訴至法庭，表示自己的麒融國(guó)際項(xiàng)目截至今年8月都沒有取得任何手續(xù)，請(qǐng)求法院確認(rèn)其與被告趙某簽訂的《內(nèi)部認(rèn)購(gòu)協(xié)議》為無效合同。

河北省石家莊市橋西區(qū)人民法院日前對(duì)該案作出一審判決，認(rèn)定開發(fā)商向法院提出訴訟的行為屬濫用訴權(quán)的行為，構(gòu)成惡意訴訟，判決駁回其訴訟請(qǐng)求。據(jù)了解，目前開發(fā)商方面已提起上訴，購(gòu)房者將如何應(yīng)對(duì)？法院一審判決依據(jù)又有哪些？

河北的趙女士說，因?yàn)榧依锢先四晔乱迅撸磔呑〉帽容^遠(yuǎn)，這幾年家里人一直想買一個(gè)離得近一點(diǎn)的房子。“我們?cè)谥猩轿髀钒l(fā)現(xiàn)了麒融國(guó)際的這套房子，當(dāng)時(shí)他給我們看了沙盤后，我們問這里還有哪套房子？他就給我們推薦了一號(hào)樓的2013、2203和2603。”

房屋已經(jīng)是現(xiàn)房，旁邊也有人入住，趙女士說，一家人回家商量了一下，便簽訂了《內(nèi)部認(rèn)購(gòu)協(xié)議》，并反復(fù)到幾套房子中查看情況。

據(jù)趙女士回憶，她與家人在2016年3月下旬至4月1日期間，白天到現(xiàn)場(chǎng)看房四次。因?yàn)榉孔优R街，擔(dān)心夜間噪音大，所以在2016年4月2日晚上，他們又到房間實(shí)地感受，對(duì)噪音進(jìn)行了對(duì)比。

不過，打完房款后，現(xiàn)房卻遲遲未能交付。

“他給我的回答是，后邊2號(hào)樓、3號(hào)樓馬上就要交工，我們這些交錢的要等它們一起交工。我問為什么別人家讓住我們不讓住，他說別人家比我們交錢早，我們是2016年交的，人家在2011年、2012年就交錢了，所以人家先住，我們后住。”趙女士告訴記者。

趙女士及其家人在近幾年中通過多次交涉、報(bào)警等方式，督促開發(fā)商交房。

令他們沒想到的是，今年8月，開發(fā)商石家莊世紀(jì)鴻基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司卻將他們?cè)V至法庭，要求確認(rèn)合同無效。庭審中，原告方代理律師在回答審判員回答時(shí)說，要求確認(rèn)合同無效的規(guī)范依據(jù)是《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條。

該條款為：出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。原告方認(rèn)為，自己與趙女士一家人簽訂合同時(shí)，房屋未取得商品房預(yù)售許可證，因此希望法庭據(jù)此判定合同無效。

就房屋銷售證照方面的問題，趙女士對(duì)法庭作出解釋：“問過他們現(xiàn)在有幾個(gè)證，他口頭回答說，有2-3個(gè)證，我們讓現(xiàn)場(chǎng)出示一下證件，他沒有出示。”

趙女士表示，之所以在沒有看到證件的情況下決定買房，是因?yàn)榉孔邮乾F(xiàn)房，且好幾家鄰居都已入住。

原告方則主張，該房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議并非雙方的真實(shí)意思表示，雙方之間實(shí)際是民間借貸的法律關(guān)系。

對(duì)此，審判員指出，原告方要求確認(rèn)合同無效的基礎(chǔ)是《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條的規(guī)定，這是建立在原告方承認(rèn)此為商品房買賣合同的基礎(chǔ)上的。

趙女士的代理律師孫天宇接受中國(guó)之聲采訪時(shí)認(rèn)為，原告方希望合同無效的最直接原因是房?jī)r(jià)翻了一倍。他解釋說，如果是合同無效退房，開發(fā)商最多承擔(dān)的就是兩種責(zé)任，一種是返還購(gòu)房款，另一種是承擔(dān)締約過失責(zé)任。即在締約時(shí)因?yàn)殚_發(fā)商的過失導(dǎo)致合同無效，要給購(gòu)房者返還一部分經(jīng)濟(jì)利益。因?yàn)闊o效的原因是沒有預(yù)售許可證，購(gòu)房者自己也是知道的，所以購(gòu)房者本身也要承擔(dān)一部分責(zé)任。這一部分利益一定小于房?jī)r(jià)上漲幅度。

經(jīng)法院審理認(rèn)為，原、被告對(duì)簽訂《內(nèi)部認(rèn)購(gòu)協(xié)議》的事實(shí)無異議，該協(xié)議應(yīng)屬雙方的真實(shí)意思表示。原告在未取得預(yù)售許可的情況下銷售房屋并收取了被告巨額款項(xiàng)后，又在房?jī)r(jià)大幅上漲后的今天以自己未取得預(yù)售許可為由要求宣告合同無效，明顯違背誠(chéng)實(shí)信用原則，其向法院提出訴訟的行為屬濫用訴權(quán)的行為，構(gòu)成惡意訴訟，駁回原告石家莊世紀(jì)鴻基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的訴訟請(qǐng)求。

據(jù)了解，目前原告方已提起上訴。