銷冠背后：西城天鑄戶型槽點多

經(jīng)歷過2018年底的首期紅火清盤，九龍倉·西城天鑄斬獲2月北京項目雙料銷冠后，仍在穩(wěn)步順銷過程中。不過疊加地段及價格優(yōu)勢，西城天鑄項目前期銷售表現(xiàn)雖不俗，但若經(jīng)過細致推敲，該項目也并非無懈可擊。有業(yè)內(nèi)人士指出，該項目在戶型設(shè)計上“硬傷”頗多，“港系”戶型進深極長、面寬過窄、忽略采光的缺陷暴露無遺。此外，“高端管家服務(wù)”對應(yīng)的高物業(yè)費，也是小戶型房源客戶口中的一大槽點。此外，專家指出，西城天鑄日后的升值將是建立在限競房自身限價和品質(zhì)基礎(chǔ)之上，項目銷售人員以周邊高端二手房價格類比的說辭，并未獲得認同。

地段與價格的雙重吸引

記者在售樓處了解到，西城天鑄項目共有9棟樓、988套房源，產(chǎn)品形態(tài)主要包括84、85平方米兩居，89平方米三居以及168、173平方米四居。該項目限定銷售均價為7.78萬元/平方米，最高售價不得超過8.17萬元/平方米，價格區(qū)間為660萬-1400萬元。

項目首期已于2018年12月23日開盤，推出1#（9層）、6#（12層）、7#（西單元14層、東單元16層）共計280套房源，開盤首日去化遠超九成。不過同期取得預(yù)售證的9#（25層）大戶型樓棟，在前段時間才正式推出，當(dāng)前正在順銷中。

現(xiàn)場銷售人員告訴北京商報記者，最新一期推出的9#是項目中唯一的大戶型樓棟，當(dāng)前剩余房源不足20套。房源銷售均價在7.78萬元/平方米左右，2021年7月簡裝交付，得房率大概78%。購房者如確定購房意向，可先行繳納100萬元定金鎖定房源，首付一周內(nèi)付清即可。

“項目去化情況還不錯，首期幾棟小戶型房源開盤當(dāng)日幾乎售罄，購房者以剛需客群為主。目前在售的是大戶型，改善型客群大多選擇這種。”銷售人員介紹道。

在合碩機構(gòu)首席分析師郭毅看來，地段與價格的疊加優(yōu)勢是西城天鑄項目受購房者青睞、實現(xiàn)較快去化的主因。90平方米以下的低總價小戶型為項目帶來了大批剛需客群。同時，售的大戶型產(chǎn)品也積累了一眾剛改客戶。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2月九龍倉·西城天鑄以10.8億的成交金額，奪得月度銷售冠軍，泰禾·北京院子二期以及景粼原著分別以3.4億元和3.2億元的成交金額位列第二和第三名。此外，在2月北京項目銷售面積排行榜中，九龍倉·西城天鑄依舊位列榜首。

值得一提的是，西城天鑄項目每棟樓的層數(shù)、層高、梯戶比、得房率都有差異。如8號樓在所有樓棟之中最為特殊，為東西向。其他樓棟層高自北向南依次為2層（托老所）、9層、11層、16層、18層，其中包含180套自持房源。得房率方面，1號樓得房率85%，6號樓得房率82%-83%，7號樓得房率81%，9號樓得房率78%。從位置來看，項目中7號樓位置最優(yōu)，據(jù)介紹，與9號樓之間的樓間距達94米。

另據(jù)銷售人員透露，除1、6、7號樓首期售罄以及9號樓目前在售外，西城天鑄其他樓棟均未開盤，預(yù)計在2019年年中陸續(xù)推出。

“港系”戶型的設(shè)計尷尬

事實上，除了地段及價格優(yōu)勢，九龍倉·西城天鑄項目在其他方面表現(xiàn)得并不突出。尤其是項目戶型自公示以來，因進深極長、面寬過窄、忽略采光的“港系”做派，屢受外界吐槽。

“說實話，如果不是有地段及價格的雙重加持，設(shè)計槽點很多的西城天鑄，未必這么好賣。” 看房人小呂發(fā)出了“價格與戶型不可兼得”的慨嘆。

以西城天鑄當(dāng)前在售的建筑面積173平方米的B戶型房源為例，短面寬、長進深，在影響通風(fēng)、中間部分采光的同時，也有走道過長造成的面積浪費、動線較長的問題。該面積段戶型在國內(nèi)一般情況下會設(shè)計成南向三面寬的四居室，面寬在10-12米左右。而西城天鑄的戶型圖雖未明確注明尺度，但目測B戶型面寬遠小于10米，且為南向兩面寬，呈現(xiàn)出類似長方形的一條動線，如此設(shè)計將導(dǎo)致采光大為受限。

而從上述戶型不難發(fā)現(xiàn)，港企九龍倉在西城天鑄項目戶型設(shè)計中，基本也沿用了香港戶型的設(shè)計理念，側(cè)重套房設(shè)計。其西向的兩個臥室皆為套房，實際上該設(shè)計擠占了更多公共面積的空間。同時，通常情況下，國內(nèi)戶型設(shè)計會充分考慮到餐客廚一體化，基本上將廚房設(shè)置在正北向，以形成一個南北通透的采光效果，廚房的采光面也會較大。但西城天鑄的B戶型房源，則將廚房、衛(wèi)生間及書房分列在進深狹長的房屋東側(cè)凹槽內(nèi)，這也導(dǎo)致餐客廚及房屋整體的采光面較差。此外，由戶型圖也清晰可見樓梯、電梯井等公共空間面積占比較高。

北京商報記者翻閱項目戶型宣傳冊發(fā)現(xiàn)，西城天鑄此前熱度較高、去化較快的低總價小戶型房源以及其余待售的小戶型產(chǎn)品，實際上也存在諸多槽點。據(jù)樓棟及戶型分布指示圖，該項目中以建筑面積約84平方米的D1戶型居多，此戶型對比一眾狀如“手槍”、“刀把”或“啞鈴”的戶型，設(shè)計總體略好一些，南向臥室有兩個采光面，客廳及餐廳均處于南北通透的通道中。但是陽臺遮擋了次臥的采光，主臥和廚房則處于類U形的凹槽內(nèi)，且主臥竟然朝北加上窗洞較小，其采光損失較大。總結(jié)而言，西城天鑄項目小戶型的問題也主要集中在房屋采光及空間利用，具體為全明通風(fēng)與3個臥室的高使用率不能兼得。

有業(yè)內(nèi)人士直言，西城天鑄項目戶型屬于典型的“不考慮面寬的香港戶型”。“放在寸土寸金、光照條件遠勝內(nèi)地的香港能夠理解，但如果照搬到內(nèi)地尤其是北方地區(qū)，一方面‘不適用’，不能兼顧國內(nèi)家庭對于采光及通風(fēng)的需求；另一方面‘不經(jīng)濟’，規(guī)劃設(shè)計導(dǎo)致的房屋實際空間利用率較低問題突出。”

參照物不同的增值爭議

地處內(nèi)城三環(huán)地段、與千萬級豪宅為鄰，限競房地塊，集此三大屬性于一身的西城天鑄自拿地起便自帶“流量”。加上由被冠之“香港豪宅教父”美譽的港企——九龍倉操盤，又是九龍倉在京獨立拿地、獨立操盤的第一個項目，也使得該項目話題度與關(guān)注度頗高。

西城天鑄現(xiàn)場銷售人員表示，該項目拿地成本較高，加之地處三環(huán)與四環(huán)間區(qū)位優(yōu)越，周邊商業(yè)及各類配套成熟，升值空間無限。并將西城天鑄與周邊的低密高端項目進行價格類比，一為突出限競房的價格優(yōu)勢，二是用以輔證其未來升值空間。

據(jù)了解，項目北側(cè)于2007年建成的保利·百合花園，其在附近麥田門店的掛牌均價約為8.5萬元/平方米；次新房龍湖·西宸原著二手房均價在安居客上高達13萬元/平方米，一二手價格倒掛至少1萬元/平方米起步；與西城天鑄一路之隔的豐臺地王——泰禾·西府大院，均價為11.3萬元/平方米。

一位不愿具名的行業(yè)人士表示，歸屬限競房性質(zhì)的西城天鑄憑借地段及配套，日后確有一定升值空間，不過這與銷售人員口中進行類比參照的同區(qū)域豪宅二手房售價應(yīng)該有所區(qū)分。即便日后升值，也是建立在限競房自身限價基礎(chǔ)之上。

資料顯示，西城天鑄項目所在地塊為豐臺區(qū)城鄉(xiāng)一體化西局村舊村改造項目三期0611-638地塊R2二類居住用地，起始價為42億元。2017年9月21日，該地塊由九龍倉以62.6億元總價、16%自持面積比例摘得。出讓公告顯示，該項目不配建保障性住房，但項目居住建筑規(guī)模中套型面積90平方米以下住房面積所占比重需達到70%以上。按照要求，宗地中商品住房銷售均價不超過7.78萬元/平方米，且最高銷售單價不得超過8.17萬元/平方米。

據(jù)測算，九龍倉拿地溢價達49%，樓面價為6.08萬元/平方米。如果剔除自持部分，地塊可售部分的樓面價成本將超7萬元/平方米。此價格與限定售價僅相差7800元的價差，且高于2014年龍湖以及泰禾在相鄰地塊的拿地成本。對此，彼時外界曾猜測，九龍倉在該限競房地塊上項目運營和成本控制上或?qū)⒋嬖谳^大壓力。

值得一提的是，除戶型備受吐槽外，物業(yè)費的收取標準也被視為九龍倉·西城天鑄項目的一大槽點。有購房者反映稱, 對于整個項目占比達70%的小戶型購房者而言，近8元/平方米/月的物業(yè)費，實際上性價比并不高。并猜測“西城天鑄作為限競房項目，高昂的物業(yè)費或與拿地成本高導(dǎo)致的利潤空間小”有關(guān)。

西城天鑄現(xiàn)場銷售人員介紹稱，項目物業(yè)費為7.9元/平方米/月，較高水平的物業(yè)費源于九龍倉自家物業(yè)后續(xù)為業(yè)主提供的高端式管家服務(wù)。據(jù)悉，隔壁普通商品房保利·百合花園項目的物業(yè)費僅為2元/平方米/月，龍湖·西宸原著則為9.8元/平方米/月。

就項目戶型設(shè)計考量、待售房源推盤計劃及銷售策略、物業(yè)費定價是否受利潤空間影響等問題，北京商報記者向九龍倉北京公司發(fā)去采訪函，不過截至發(fā)稿未獲回復(fù)。

北京商報記者 孟凡霞 榮蕾/文并攝