北京新房強制上保險 監督開發商建“好房子”

《北京市住宅工程質量潛在缺陷保險暫行管理辦法》正式施行

北京新房強制上保險 監督開發商建“好房子”

人民網北京4月29日電（孔海麗 張文婷）據北京市人民政府官網信息顯示，《北京市住宅工程質量潛在缺陷保險暫行管理辦法》（以下簡稱“《辦法》”）自4月24日起正式施行，《辦法》要求將投保缺陷保險列為新建住宅工程項目的土地出讓條件。記者在采訪中發現，購房人普遍關心保費由開發商繳納，是否會轉移到房屋價格上，最終增加購房成本，而缺陷保險的設立究竟是多了保障還是添了麻煩？

“新建住宅強制上保險，等于為房屋質量加了一層保障，保險公司對開發商建好房屋起到一定監督作用，并將保障有效時間拉長，提供更專業的房屋質量問題解決途徑?！?合碩機構首席分析師郭毅對人民網記者表示。

國務院發展研究中心保險研究室副主任朱俊生則分析認為，保險公司介入房屋質量保障，確實會發揮風險管理的作用，但這項業務對保險公司的要求很高，需要保險公司在能力提升方面做更多努力。

監督開發商建好房子，對購房成本影響不大

《辦法》規定，新建住宅項目的建設單位負責支付保險費用，但并未統一規定費率，而是要求保險公司擬訂保險條款和保險費率，并報送保險監督管理部門核準。

對此郭毅表示，此前上海、深圳已經大范圍推行這種保險，費率在項目工程造價的1.25%到3%之間，“這部分成本對開發商來說并不算高，特別是在市場熱度比較高的板塊，其他動力遠高于保險成本?！彼f。

郭毅認為，新房投保缺陷保險，對于房屋質量改善會起到非常積極的促進作用。一方面，若保險公司在最終評價報告中指出建設項目存在嚴重質量缺陷，且在竣工時沒有得到實質性整改的，該建設項目的竣工驗收將不得通過，“這相當于增加了第三方監督機構，并且將監督機制前置到工程建設中”；另一方面，如果某些開發商房屋質量頻頻出現問題，將會導致保險公司上浮其保險費用，為避免惡性循環導致成本疊加，開發商對質量監管會投入更多關注。

此外，目前業主尋求房屋質量問題的解決主要途徑是前期找開發商，后期找物業，但負責開發建設的項目公司往往會出現工程結束后不再運營的情況，第三方物業對嚴重類質量問題也無法妥善解決。

“保險公司對房屋質量承保期限是長期固定的。”郭毅表示，而且理賠程序與理賠金額均有合同保障，保險合同隨房屋產權的轉讓而承繼，相當于拉長了房屋質保期，后期維修理賠更加專業化。

朱俊生也認為，引入保險公司有助于維護業主利益。他說，保險是市場的力量，相對靈活，保險公司委托建設工程質量風險管理機構，在建設過程中實施工程質量風險評估，并對項目竣工驗收有絕對參考，發揮了風險管理的作用。

開發商責任不會因此消失

相對于目前“有事找開發商”的解決途徑，缺陷保險向保險公司申請維修理賠的方法，使得部分業主也存在“開發商對房屋質量的責任會轉嫁消失”方面的隱憂。

實際上，按照《辦法》規定，保險期間保險責任開始時間自建設工程竣工驗收合格兩年后起算，兩年內仍由開發商維修。

對于延遲交房的住宅工程，《辦法》也有具體說明：保險期間屆滿后交房的住宅工程，建設單位應當在交房前15日通知保險公司、業主共同驗收，若存在質量缺陷，由建設單位承擔維修或賠償責任；業主在交房之日起6個月內，發現承保范圍內的建筑存在質量缺陷的，由保險公司承擔維修或賠償責任。

此外，保險合同約定的保險范圍之外或保險期間到期之后的工程保修范圍和保修期間，仍執行國家和北京市法律法規和標準的有關規定。

“而且保險公司與開發商不可能屬于利益共同體?！惫氵M一步分析認為，“如果保險公司在工程監督過程中放松了管理要求，意味著其本身未來將承擔巨大的維修投入，所以保險公司會起到第三方監督機構的作用?！?/p>

房屋漏水、外墻脫落等均在承保范圍

在承保范圍方面，《辦法》明確，缺陷保險的基本承保范圍為地基基礎和主體結構工程、保溫和防水工程。地基基礎和主體結構工程缺陷包括整體或局部倒塌；地基產生超出設計規范允許的不均勻沉降；基礎和主體結構部位出現影響結構安全的裂縫、變形、破損、斷裂；陽臺、雨篷、挑檐、空調板等懸挑構件出現影響使用安全的裂縫、變形、破損、斷裂；外墻面脫落、坍塌等影響使用安全的質量缺陷；其他地基基礎和主體結構部位出現的影響結構安全的工程質量潛在缺陷。

保溫和防水工程缺陷包括：圍護結構的保溫層破損、脫落；地下、屋面、廁浴間防水滲漏；外墻(包括外窗與外墻交接處)滲漏；其他有防水要求的部位滲漏。建設單位投保缺陷保險的保險期間，地基基礎和主體結構工程為10年，保溫和防水工程為5年。

保險理賠方面，《辦法》規定，保險責任開始時間自建設工程竣工驗收合格2年之日起算。業主在缺陷保險的保險期間內或期間屆滿后交房且業主在交房之日起6個月內發現工程存在保險范圍內的質量缺陷的，可以向保險公司提出索賠申請。

保險公司收到索賠申請后，應當在二日內派員現場查勘。保險公司應當在收到業主索賠申請后的七日內作出核定；情形復雜的應當在三十日內作出核定，并將核定結果通知業主。

對屬于保險責任的，保險公司應當自與業主達成賠償協議之日起七日內履行維修或賠償義務。對不屬于保險責任的，保險公司應當自作出核定之日起三日內向業主發出不予賠償通知書，并說明不予賠償的理由。