“花式”售樓宣傳里有多少“坑”？

新華社上海7月24日電 題：“贈面積”被認定“違建”，“豪宅”質量堪稱“豆腐渣”……“花式”售樓宣傳里有多少“坑”？

新華社“新華視點”記者鄭鈞天、李倩薇、柯高陽、舒靜

每平方米近10萬元買的“千萬豪宅”，臥室、衛生間竟是違建；所謂“豪宅”墻面竟未填實……“新華視點”記者調查發現，一些開發商通過虛假宣傳、不實承諾等花樣忽悠購房者，消費者權益受到極大損害。近期，多地加大對開發商銷售違規行為的查處力度。

花式忽悠：送面積、配名校學位、豪宅……

記者調查發現，雖然各地一直在嚴查房地產市場各種銷售亂象，但忽悠消費者的現象依然時有發生，花樣百出。

——號稱贈送面積，其實是“偷面積”的違建。上海市普陀區“中駿天譽”的多位業主反映，開發商在售樓時將贈送面積作為賣點，交付后卻發現，這些贈送面積被監管部門認定為違法建筑，無法辦理產權證。

記者看到，業主吳先生提供的樓書上明確標有“半贈送”“全贈送”字樣。據了解，“半贈送”即贈送原有房屋面積一半，“全贈送”即贈送原有房屋同等面積。

業主蔡先生告訴記者，2018年房屋交付，同年6月，有關部門認定小區部分房屋“附有違法建筑”，在拆除違建前，房地產登記機構不予辦理相關房產登記。“買房時開發商主推的就是贈送面積，沒想到被忽悠了！”蔡先生說。

——私下承諾配套“名校學位”，實現不了變普通學校。重慶市民林女士在渝北區一樓盤購入一套新房，銷售人員稱業主子女可以就讀巴蜀小學和重慶八中兩所名校。為了讓業主放心，開發商還將雙名校學位指標寫入購房合同。但一年后，開發商廣告中的“名校”字樣悄然撤下，承諾的“雙名校”變成了另外兩所普通中小學。林女士說，當初買房就是沖著名校學區來的，一套房子要比周邊貴上二三十萬，“現在竹籃打水一場空”。

——號稱“豪宅”，房屋質量卻堪比“豆腐渣”。位于上海市虹口區的“瑞虹新城悅庭”，號稱“國際級巨擘規劃”的“藝術豪宅”，銷售單價高達每平方米十余萬元。然而，13號樓一位業主在交付后卻發現主臥不隔音，敲開墻面后看到墻內并未填實。開發商瑞安房地產承認“施工環節不完善，存在質量問題”，正在與業主商討賠償方案。

銷售人員“打一槍換一地”，口頭承諾、宣傳廣告難兌現

記者調查發現，目前開發商失職或營銷誤導給業主造成困擾，主要依靠雙方協商解決。不少被忽悠的購房者陷入維權困境。

記者在“中駿天譽”一些房子看到，有的廚房是由陽臺改造而成，有的戶型甚至連主臥、次臥、衛生間都是違法建筑。不少業主告訴記者，要想辦理產權證就要進行改造，但改造難度很大。業主蔡先生說，開發商“搭違”現在卻要業主“背鍋”。

記者梳理發現，購房者維權難點主要有：銷售人員口頭承諾，交付后開發商拒不認賬；宣傳冊內有顯示，但合同內未注明；合同里雖然注明，但開發商不執行等。

北京市東元律師事務所律師李松認為，樓盤銷售員在售樓過程中，往往口頭夸大承諾，如附近有在建小學、商業配套等，但此類承諾并不會寫入購房合同。“按照司法解釋，宣傳單頁、海報具有和購房合同一樣的法律效力。但在實際執行過程中卻大打折扣。”

一位開發商告訴記者，不少樓盤開發商聘請第三方銷售團隊代銷。“銷售團隊‘打一槍換個地方’，完成指定的房源銷售比率就撤了，置業顧問做的口頭承諾，后續開發商自然不會認賬。”

北京市京師律師事務所張新年律師表示，針對宣傳冊或合同里注明的條款未能兌現的問題，購房人有三種維權途徑：一是與開發商或銷售部門進行溝通、協商予以解決；二是向相關行政部門及消協進行投訴、申請調處；三是按照購房合同或其他合同中的爭議解決條款申請仲裁或提起訴訟。但在實際操作過程中，維權的時間和經濟成本較高。

多地加大對違規銷售行為的處罰力度

業內人士認為，制約開發商夸大宣傳、任性違約最有效的手段，是提升監管力度，增加其違約成本。

記者了解到，近期，多地加強了對開發商在銷售過程中違規行為的查處力度。銀川市政府近日集中約談了43家涉嫌虛假宣傳的開發商，要求其立即進行自查整改。涉事房企違規內容主要為：售樓部沙盤和樣板間展示、銷售人員介紹、宣傳彩頁、微信公眾號推廣、圍擋等內容與實際不符；擅自宣傳政府未規劃項目、夸大物業品牌、以學區房為宣傳噱頭等。

銀川市市場監管局有關負責人表示，對于拒不整改的企業將頂格嚴厲處罰，處罰結果將向社會公示，并實行全社會聯合懲戒。

針對開發商“偷面積”的現象，多地出臺細則予以限制。如南京出臺規定明確，建設工程設計方案圖紙應按相關建筑設計規范標注各類建筑功能，不得出現“入戶花園、空中花園、活動平臺、設備平臺”等標注。

目前，成都市住建局對進行虛假宣傳的開發商和中介機構給予扣減信用分，暫時關閉網上簽約權限，納入行業黑名單，暫停辦理住建系統相關業務等處罰。

易居智庫研究總監嚴躍進認為，各地政府應針對開發商各種失信行為出臺措施，對于失信開發商及其相關人員在招標投標、行政審批、行業和市場準入、資質認定、融資信貸、個人消費等多方面進行懲戒，發揮“失信黑名單”的震懾和警示作用，做到一朝失信、處處受限。