房貸利率“換錨”平穩過渡 后續利率自行調整空間大

經濟日報-中國經濟網編者按：10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率（LPR）為定價基準加點形成，“換錨”后的“新版”房貸利率正式啟用。據悉，多地房貸利率“換錨”總體較為平穩，各家銀行對“換錨”也做了充分準備。

據悉，房貸利率定價方法轉換過程中，重點是保持調整前后利率水平基本穩定。因此，“換錨”前后，居民家庭申請個人住房貸款，利息支出基本不受影響。

對于各大商業銀行而言，其將根據實際經營狀況和房地產政策導向，基于LPR基礎利率和基點等要素，重新計算房貸利率和進行房貸的發放。有專業人士表示，后續各行利率自行調整的空間會更大。

房貸利率“換錨”首日平穩有序

據中國證券報，記者走訪北京、上海、深圳、江蘇等多地發現，各地政策總體以穩為主，“換錨”前后房貸利率變化不大。

北京地區多家銀行網點負責人表示，北京地區新的個人住房貸款利率下限為：首套商業性個人住房貸款利率不低于相應期限LPR加55個基點，二套商業性個人住房貸款利率不低于相應期限LPR加105個基點，跟“換錨”前相比幾乎持平。

蘇州方面，某國有大行蘇州分行負責人告訴記者，“我們根據總行9月中旬下發的《新發放個人房貸利率調整的通知》，落實了10月8日執行新利率的工作，各行首套房仍舊保持此前基準利率上浮25%的水平，統一執行LPR加128個基點，即6.13%的利率，房貸利率水平不降低。二套房指客戶有一套房貸還未結清，首付80%，原來是基準利率上浮30%的，現在在LPR基礎上加150個基點。”

值得一提的是，記者8日從接近央行的人士處獲悉，上海當前執行房貸利率初步為首套個人住房貸款利率不低于相應期限LPR減20個基點，二套個人住房貸款利率不低于相應期限LPR加60個基點。

對于上海首套個人住房貸款利率不低于相應期限LPR減20個基點，相關消息人士解釋，上海這一做法主要是考慮到改革之前，上海首套房最低按照貸款基準利率九五折之后，大概就是4.6%。如果按新定價機制，等于上海首套房要加20個基點，對于市場會有比較大的影響。

LPR傳導尚需時間

據上海證券報，記者從多位銀行分支行行長處獲悉，目前一些地區的加點下限要求尚未傳導至銀行分支機構。

某城商行沿海省會城市支行行長表示，因為新的個人房貸利率形成機制剛開始執行，目前還暫未接到來自當地金融管理部門關于加點下限的具體要求，當天接到上級行的通知是，保持與此前相同的最低貸款利率絕對值不變。

上述人士解釋道，目前行內新的個人房貸合同已經全部按照LPR加點的形式簽訂，但具體的加點數值，是通過“老辦法”確定的利率，倒推最近一個月相應期限的LPR得出。比如，此前當地首套房貸款利率在基準利率上上浮10%以上，以此前4.9%的貸款基準利率計算，上浮10%為5.39%，以此倒算加點下限為5.39%與4.85%的差值，也就是54個基點。

盡管傳導尚需時間，但總體而言，個人住房貸款利率“換錨”正有序推進。根據融360大數據研究院監測的數據，北京、上海、深圳三地目前只有個別銀行未采用新定價方式。

從具體銀行在全國的布局看，招行已在全國44家分行實現了個人貸款參照LPR為基準利率的投放，并順利度過了新一期LPR報價的更新，新貸款平穩完成轉換。

對個人房貸選擇、月供等影響幾何？

據經濟日報，個人房貸利率“換錨”后，對個人房貸選擇、月供等影響如何？據悉，“換錨”后，個人住房貸款仍可選擇固定利率或浮動利率的利率執行方式。

如果選擇固定利率的，貸款利率由LPR加點確定，且在借款期限內，該利率保持不變；選擇浮動利率的，貸款利率由LPR加點確定，并按照借款合同約定的利率調整周期進行調整，利率隨參考的LPR變動而浮動。新發放個人住房貸款的重定價周期最短為1年，貸款利率、月還款額不會按月調整變化。

如經借貸雙方協商一致，約定重定價周期為1年，貸款利率“于1月1日調整”，則貸款利率會在每年的1月1日按照上年12月20日LPR加點重新計算。又如經借貸雙方協商一致，約定重定價周期為3年，貸款利率“于起息日在對月對日調整”，如起息日為2019年10月28日，貸款利率會在每隔3年的10月28日按照當年10月20日LPR加點重新計算。

那么，存量房貸利率如何“換錨”？10月8日前，已發放的商業性個人住房貸款，仍按原合同約定執行；已簽訂合同但未發放的個人住房貸款，仍按原合同約定執行。10月8日后簽訂借款合同的，應參考LPR定價。據相關人士表示，存量貸款“換錨”相關政策正在研究中，但不管怎樣，會堅持保護借貸雙方合法權益的原則。

房貸利率存在進一步下調的可能

據第一財經，從全國主要的一二線城市看，目前房貸利率水平相比二季度有輕微波動，但多數城市依然維持在過去兩年的最低利率。融360大數據研究院此前的監測數據顯示，8月，全國首套房貸款平均利率為5.47%，環比上漲了3bp；二套房貸款平均利率為5.78%，環比上漲2bp。

房貸利率換錨后，LPR每月20日會公布一次，理論上商業銀行也可根據實際情況修改所加基點的數量，因此，利率后續存在調整的可能。購房者還關心，未來房貸利率可能出現怎樣的變化？

央行公告明確，LPR執行后，借款人申請商業性個人住房貸款時，可與銀行業金融機構協商約定利率重定價周期。重定價周期可由雙方協商約定，最短為1年，最長為合同期限。借款人和貸款銀行可根據自身利率風險承擔和管理能力進行選擇。每次利率重新定價時，定價基準調整為最近一個月相應期限的LPR。

易居研究院智庫中心研究總監表示，就目前而言，LPR不會有太大的變動，基點在短期內也不會有太大變動，如何調整的關鍵還要看貸款合同約定。“如果約定每年調整一次，那么到期的時候，就會根據‘新LPR+老基點’來調整，一年內并不會變動；如果約定30年不調整，那么就相當于一直不變了，即‘老LPR+老基點’。”

對于各大商業銀行而言，其將根據實際經營狀況和房地產政策導向，基于LPR基礎利率和基點等要素，重新計算房貸利率和進行房貸的發放。有專業人士表示，后續各行利率自行調整的空間會更大。

另從趨勢上看，當前全球降息的動作依然會持續，國內降息預期同步增強，將對LPR及房貸利率產生影響。有觀點分析，房貸政策短期內不會放松，但后續隨著金融環境的進一步寬松，以及房地產市場的周期性調整，預計LPR房貸利率存在進一步下調的可能。

央視調查：良好信用記錄對房貸利率影響更大

據央視，在申請房貸時，有些人會很容易批下來，而有些人則會發現，自己的房貸利率比別人高出不少。銀行人士提醒，相對于貸款市場報價利率對房貸利率的影響，其實個人信用記錄對房貸利率的影響要更大。

浙商銀行首席財務官景峰指出，底線的要求我們基本都是按照當地最低利率，但是其實具體到每筆業務上，起決定性作用的，還是客戶他自身的信用資質，所以這個得因人而異。

景峰介紹說，目前各地銀行公布的房貸利率，其實只是實際發放貸款利率的下限，也就是最低值，如果你信用不好，往往得不到最低的房貸利率。

一般來說，有貸款沒有按時歸還的記錄，就會直接影響個人征信。你在任何一家金融機構的違約記錄，都會被上報到央行的征信系統里。下次，無論你在哪家銀行申請房貸，銀行都會根據這個不良信用記錄，提高房貸利率，甚至是拒貸。最常見的不良信用記錄就是信用卡逾期。

興業銀行計劃財務部副總經理官文元認為，有些消費者信用卡刷卡消費的時候，比較瀟灑，但在還款的時間里，忘了還款，過了還款期，之后也把錢還上了，但是這樣也會形成一個不良的信用記錄。

銀行人士還提醒，在等額本息還款模式下，如果你簽的房貸重新定價周期是一年，那么一年內無論市場利率怎么變，每月的還款額都是不變的。但是當第二年的定價周期到來時，房貸月供就可能會發生變化，這時就要關注一下變化后的還款額，以免因還款不足影響自己的信用記錄。