房屋合同漏洞引爭議 惡意磋商定金難退還

中國消費者報上海訊(記者 劉浩)買受方貸款審批時間不確定，雙方合同缺少過戶日期和網(wǎng)簽時間，房子還能過戶嗎?近日，上海市第一中級人民法院審判了一起因房屋合同履行期限條款不明確，一方當(dāng)事人拒絕對方合理補充要約而惡意磋商的案件。經(jīng)審理，法院改判買受方無權(quán)要求返還購房定金2萬元。

據(jù)了解，2017年4月19日，買受方翁某與出賣方畢某簽訂《房屋買賣合同》，約定了交易房屋的價格、購房款的支付以及違約責(zé)任等內(nèi)容，但缺少了網(wǎng)簽時間及過戶時間的約定。合同簽訂后，翁某向畢某交付定金2萬元。

2017年5月6日，畢某與翁某共同到中介公司商談網(wǎng)簽事宜。中介提出，兩人簽訂的《房屋買賣合同》沒有約定具體的過戶期限，這一問題必須補充明確才能辦理網(wǎng)簽手續(xù)。中介表示，網(wǎng)簽合同版本中，必須標(biāo)明具體的最終過戶日期，不能以文字表述代替。

最終，因翁某不同意約定具體的過戶日期，雙方未能辦理網(wǎng)簽。由此，雙方產(chǎn)生爭議，翁某訴至法院，要求雙方合同解除，畢某返還購房定金2萬元。

一審中，畢某表示同意解除合同，但認(rèn)為導(dǎo)致網(wǎng)簽失敗的違約責(zé)任在于翁某，依據(jù)定金罰則，購房定金不應(yīng)返還。

關(guān)于網(wǎng)簽合同未簽署的原因在哪一方，一審法院認(rèn)為，雙方對于簽訂網(wǎng)簽合同的時間、貸款審批不通過情形下的過戶時間、交房時間均未達成一致合意，故網(wǎng)簽合同未能簽署不能歸責(zé)于畢某與翁某任何一方，現(xiàn)雙方均同意合同解除，畢某應(yīng)返還翁某定金2萬元。一審判決后，畢某不服，上訴至上海市一中院。

上海市一中院認(rèn)為，盡管《房屋買賣合同》存在漏洞，未記載過戶期限，但標(biāo)的房屋及轉(zhuǎn)讓價款均已確定，雙方關(guān)于房屋買賣的合意已經(jīng)成立，合同合法有效，對雙方均具有約束力。

關(guān)于未辦理網(wǎng)簽的原因及責(zé)任，上海市一中院認(rèn)為，雙方未辦理網(wǎng)簽手續(xù)的真正原因在于未能就過戶期限條款達成補充協(xié)議。《房屋買賣合同》將過戶期限表述為“貸款審批通過后”，而貸款是否能夠通過及何時通過均屬于不確定的事項，屬于履行期限約定不明。根據(jù)法律規(guī)定，當(dāng)事人可以進行協(xié)議補充。但合同漏洞的協(xié)議填補需要當(dāng)事人本著誠實信用的原則，在遵循合同其他有關(guān)條款的基礎(chǔ)之上，積極主動地進行合理磋商。

在本案的補充磋商中，畢某主張的過戶期限給予了翁某必要的準(zhǔn)備時間，符合房屋交易的正常慣例，畢某對翁某以貸款審批通過作為實際過戶條件的主張予以拒絕，是為了避免后續(xù)交易陷入缺乏制約的拖延，具有正當(dāng)理由。翁某以貸款審批通過作為實際過戶條件的主張屬于故意保留合同漏洞，試圖拖延、規(guī)避貸款不成情況下的付款義務(wù)，其行為實質(zhì)是拒絕對過戶期限進行補充明確，違反誠信磋商義務(wù)，應(yīng)對過戶期限條款未達成補充協(xié)議承擔(dān)全部過錯責(zé)任。

最終，上海市一中院改判翁某無權(quán)要求返還購房定金。