景業名邦九成營收來自物業開發與銷售 開發資金依賴實控人無息貸款“輸血”

●長江商報記者 江楚雅

景業名邦集團控股有限公司（02231.HK，以下簡稱“景業名邦”5日在港交所成功掛牌上市。

據悉，景業名邦此次IPO發售新股達到4億股，其中國際發售3.6億股，香港發售4000萬股，每股發售價3.16港元，總募資12.64億港幣，所募資金凈額將主要用于騰沖高黎貢小鎮以及肇慶、清遠與株洲等地的相關項目開發。

景業名邦在近幾年可謂是業內的一匹黑馬。長江商報記者注意到，景業名邦雖然規模不大，但依靠較低的拿地成本，利潤十分可觀。

招股書顯示，2016—2018年，公司總收益分別約為6.4億元、8.4億元、13.3億元，復合年增長率為44%。對應溢利分別約為8450萬元、8610萬元、以及3.8億元，三個年度的復合年增長率為112.6%。2019年上半年公司收益約為7.6億元，純利約為1.8億元。2016—2018年，公司毛利率分別約為25.7%、32.2%、38.6%。2019年上半年約為52.0%。

不過，景業名邦雖有四大主營業務，但其營收來源仍較為單一，物業開發與銷售營收占比超過92%以上，而酒店運營、物業管理業務則處于虧損狀態。招股書顯示，景業名邦酒店運營業務于2017年年度錄得虧損1889.2萬元，物業管理業務更是連續三年虧損，累計超過212.7萬元。

景業名邦負債也逐漸攀高，根據招股書披露，2016—2019年上半年，景業名邦的資產負債率分別為1799%、325.5%、119.8%、207%。與此同時，融資渠道單一，融資利率大幅上升。景業名邦的融資利率從2018年底的5.7%，到今年上半年則增至7.5%

營收來源較為單一

景業名邦2013年成立，總部設在香港銅鑼灣，集團主要發展涵蓋地產開發、物業管理、酒店運營以及金融投資，在6年時間內成功通過港交所上市聆訊，一舉超越眾多行業前輩，“搖身一變”成為赴港IPO的最年輕內地房企。

據招股書顯示，2014年，公司收購廣州意濃，開始在廣州市打下第一樁生意。這就是公司首個開發的住宅物業“景業荔都”。2015年，公司還收購廣州卓都，開始涉足物業服務領域。同年公司收購廣州舜邦切入物業租賃業務。而公司的酒店營運還是在2016年收購廣州卓思道開始。

景業名邦當前主要開發項目位于上述4個募資項目所在的廣東、云南、海南和湖南四個省份，總建筑面積300萬平方米，涉及已開發項目10個，在建項目6個，3個預售項目，14個未開發項目。

從業績來看，雖然公司規模不大，但近幾年發展迅猛，業績處于快速上升期。招股書顯示，2016-2018年，公司總收益分別約為6.4億元、8.4億元、13.3億元，復合年增長率為44%。對應溢利分別約為8450萬元、8610萬元、以及3.8億元，于三個年度的復合年增長率為112.6%。2019年上半年公司收益約為7.6億元，純利約為1.8億元。2016—2018年，公司毛利率分別約為25.7%、32.2%、38.6%。2019年上半年約為52.0%。

能取得較高毛利率，離不開公司較低的拿地成本。2016—2018年，公司土地成本（計入綜合全面收益表內的銷售成本）分別約為1.2億元、1.2億元、1.9億元。分別占對應財年已售物業成本總額的26.4%、23.9%、25.6%。這個數據在行業來說已經算是較低水平。在這個連貫的財務鏈下，有較高毛利率，公司純利率自然也較為有優勢，由2016年13.2%，上升至2018年38.6%。

對此，景業名邦在招股書中解釋稱，毛利率提升系土地成本低所致。招股書顯示，景業名邦主要通過參與公開招標、拍賣及掛牌出讓，及收購符合其甄選標準的持有土地公司的股權獲得土地儲備。

值得注意的是，其營收來源仍較為單一，主要來自物業開發及銷售業務，而酒店運營、物業管理業務均有虧損。招股書顯示，景業名邦旗下酒店運營業務于2017年度錄得虧損1889.2萬元，物業管理業務則是連續三年虧損，累計超過212.7萬元。

景業名邦物業管理業務持續錄得虧損，副主席劉華錫解釋，公司增值服務仍然處于投入階段，預期隨著交樓面積增加，情況可以得以改善，料最快兩年后可見到好轉。

融資利率增至7.5%

物業開發施工期間大量資金的投入，致使景業名邦現金流趨緊，僅2016年的經營活動出現2.33億元的凈流入，2017年、2018年及2019年上半年，公司連續錄得2.71億元、2.1億元及3.63億元的凈流出，目前維持現金流的主要是投資、融資項。

負債方面，2016年—2019年上半年，其總借款分別為7.3億元、11.2億元、7.6億元以及16.68億元，對應凈負債率分別為614.4%、194.1%、42.0%以及80.8%。資產負債率分別為1799%、325.5%、119.8%、207%。

景業名邦開發資金依賴于實控人陳思銘的無息貸款支持。招股書披露，公司營運部分使用陳思銘及其控制的實體的無息借款撥付。于2016年至2019年上半年，公司應付最終控制股東及其私人公司的非貿易結余分別約為5.38億元、6.29億元、11.15億元、13.63億元。

景業名邦的融資渠道單一，融資利率大幅上升。景業名邦的融資利率從2018年底的5.7%，到今年上半年則增至7.5%。2016年至2019年上半年，總借款成本分別為4080萬元、5780萬元、6250萬元以及5650萬元。

景業名邦方面表示，在上市后，可能需要從控股股東以外的借款人獲取債務融資，預計會產生業績記錄期以外的利息開支。對于上半年凈負債率大幅回升，景業名邦方面表示乃主要由于銀行借款總額人民幣9.09億元所導致。